Cum utilizează împrumuturile CES DSCR pentru a finanța proprietăți de investiții

Pentru investitorii imobiliari, un credit secundar cu termen limită (CES) oferă o modalitate unică de a finanța proprietăți care nu sunt ocupate de proprietari, fără a se baza pe venitul personal. Prin utilizarea raportului de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) pentru a se califica, aceste împrumuturi bazate pe venituri din proprietăți se concentrează pe fluxul de numerar din chirii, ceea ce le face ideale pentru scalarea portofoliilor. Să explorăm cum funcționează împrumuturile CES pentru creditarea bazată pe fluxul de numerar și de ce schimbă regulile jocului.

Un împrumut CES este o ipotecă secundară pe termen fix care nu permite trageri suplimentare, adesea utilizată alături de un împrumut principal pentru împrumuturi care nu sunt ocupate de proprietari. Spre deosebire de ipotecile secundare tradiționale, care pot necesita dovada venitului personal, un împrumut secundar cu termen închis pentru proprietăți de investiții utilizează DSCR pentru a evalua eligibilitatea. Raportul de acoperire a serviciului datoriilor măsoară venitul anual din chirii al unei proprietăți în raport cu obligațiile sale de plată, inclusiv atât prima, cât și a doua plată a ipotecii (principal, dobândă, impozite, asigurare și taxe HOA). Un DSCR de 1,0 sau mai mare indică faptul că venitul proprietății acoperă datoriile sale, creditorii preferând de obicei 1,25 pentru împrumuturile bazate pe fluxul de numerar.

Această abordare fără verificare a veniturilor personale este un avantaj major. Investitorii nu au nevoie de formulare W-2 sau declarații fiscale; în schimb, creditorii evaluează potențialul de închiriere al proprietății, ceea ce face ca împrumuturile CES să fie accesibile pentru cei cu finanțe complexe. Acestea sunt disponibile și pentru cetățenii străini, permițând investitorilor internaționali să acceseze proprietăți imobiliare din SUA fără a avea înregistrări locale ale veniturilor. De exemplu, un cetățean străin ar putea obține un împrumut CES pentru o proprietate de închiriat care generează 4.000 de dolari lunar cu un DSCR de 1,3, ocolind barierele legate de veniturile personale.

Structurile piggyback ok sporesc flexibilitatea. Un credit secundar închis poate acoperi avansurile sau renovările, asociat cu o primă ipotecă pentru a reduce costurile inițiale. Imaginați-vă un investitor care vizează o proprietate de închiriat în valoare de 500.000 USD: o primă ipotecă acoperă 75% (375.000 USD), iar un credit CES finanțează restul de 20% (100.000 USD), lăsând doar 5% din avansul în numerar. Acest...Rezervaţielichiditate pentru investiții ulterioare.

Cu toate acestea, împrumuturile CES bazate pe DSCR vin cu anumite restricții. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare de rang secund sunt adesea mai mari, iar raporturile combinate împrumut-valoare (CLTV) pot ajunge la un plafon de 75-85%. Locuințele vacante sau schimbările pieței pot afecta, de asemenea, împrumuturile bazate pe venituri din proprietăți, așa că investitorii trebuie să asigure o cerere puternică de chirii. În ciuda acestor factori, împrumuturile pentru persoane care nu sunt ocupate de proprietari, cum ar fi împrumuturile CES, oferă oportunități de neegalat pentru creșterea portofoliului, în special fără verificarea veniturilor personale și cu opțiuni disponibile pentru cetățeni străini care stimulează accesibilitatea.