LIBOR, cândva cel mai important număr de pe piețele financiare, va dispărea din istorie după iunie 2023 și nu va mai fi folosit pentru prețul creditelor.

Începând din 2022, împrumuturile cu rată ajustabilă ale multor creditori ipotecari sunt legate de un indice – SOFR.

Cum afectează SOFR ratele variabile ale împrumuturilor?De ce ar trebui folosit SOFR în loc de LIBOR?

În acest articol vom explica ce este exact SOFR și care sunt principalele domenii de îngrijorare atunci când se calculează ratele dobânzilor ajustabile.

 

Credite ipotecare cu rată ajustabilă (ARM)

Având în vedere ratele actuale ridicate ale dobânzilor, mulți oameni optează pentru împrumuturi cu rată ajustabilă, cunoscute și sub numele de ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Termenul „ajustabil” înseamnă că rata dobânzii se modifică de-a lungul anilor de rambursare a împrumutului: este convenită o rată fixă ​​a dobânzii pentru primii câțiva ani, în timp ce rata dobânzii pentru anii rămași este reajustată la intervale regulate (de obicei la fiecare șase luni). sau un an).

De exemplu, un ARM 5/1 înseamnă că rata dobânzii este fixă ​​pentru primii 5 ani de rambursare și se modifică în fiecare an ulterior.

În timpul fazei flotante, totuși, ajustarea ratei dobânzii este, de asemenea, limitată (caps), de exemplu, 5/1 ARM este de obicei urmată de numărul din trei cifre 2/1/5.

·2 se referă la plafonul inițial pentru ajustarea dobânzii (plafonul inițial de ajustare).Dacă rata inițială a dobânzii pentru primii 5 ani este de 6%, plafonul în al șaselea an nu poate depăși 6% + 2% = 8%.

·1 se referă la plafonul pentru fiecare ajustare a ratei dobânzii, cu excepția primei (plafon pentru ajustările ulterioare), adică maximum 1% pentru fiecare ajustare a ratei dobânzii începând cu anul 7.

·5 se referă la limita superioară pentru ajustările ratei dobânzii pe toată durata împrumutului (plafonul de ajustare pe viață), adică rata dobânzii nu poate depăși 6% + 5% = 11% timp de 30 de ani.

Deoarece calculele ARM sunt complicate, împrumutații care nu sunt familiarizați cu ARM tind adesea să cadă într-o gaură!Prin urmare, este foarte important ca debitorii să înțeleagă cum să calculeze rata variabilă a dobânzii.

 

Care sunt principalele domenii de îngrijorare ale SOFR atunci când se calculează rata flotantă?

Pentru un 5/1 ARM, rata fixă ​​a dobânzii pentru primii 5 ani se numește rata de pornire, iar rata dobânzii care începe în al 6-lea an este rata dobânzii complet indexată, care se calculează prin indice + marjă, unde marja este fix, iar indicele este în general SOFR mediu pe 30 de zile.

Cu o marjă de 3% și un SOFR mediu curent pe 30 de zile este de 4,06%, rata dobânzii în al 6-lea an ar fi de 7,06%.

Ce este mai exact acest indice SOFR?Să începem cu modul în care apar împrumuturile cu rată ajustabilă.

La Londra, în anii 1960, când inflația creștea vertiginos, nicio bancă nu era dispusă să acorde împrumuturi pe termen lung la rate fixe, deoarece se aflau în mijlocul inflației în creștere și exista un risc semnificativ de creștere a ratelor dobânzilor.

Pentru a rezolva această problemă, băncile au creat împrumuturi cu rată ajustabilă (ARM).

La fiecare dată de resetare, membrii individuali ai sindicatului își cumulează costurile de împrumut respective ca referință pentru rata de resetare, ajustând rata dobânzii percepută pentru a reflecta costul fondurilor.

Iar referința pentru această rată de resetare este LIBOR (London Interbank Offered Rate), despre care auziți adesea – indicele care a fost referit în mod repetat în trecut la calcularea ratelor dobânzilor ajustabile.

Până în 2008, în timpul crizei financiare, unele bănci au fost reticente să coteze rate mai mari ale creditelor pentru a-și acoperi propria criză de finanțare.

Acest lucru a scos la iveală principalele puncte slabe ale LIBOR: LIBOR a fost criticat pe scară largă pentru că nu are o bază reală de tranzacție și este ușor de manipulat.De atunci, cererea de împrumut între bănci a scăzut brusc.

Ca răspuns la riscul dispariției LIBOR, Rezerva Federală a format Comitetul pentru rate de referință alternative (ARRC) în 2014 pentru a găsi o nouă rată de referință care să înlocuiască LIBOR.

După trei ani de muncă, ARRC a selectat oficial rata de finanțare garantată overnight (SOFR) ca rată de înlocuire în iunie 2017.

Deoarece SOFR se bazează pe rata overnight pe piața repo garantată de trezorerie, aproape că nu există risc de credit;și se calculează folosind prețul tranzacției, îngreunând manipularea;în plus, SOFR este cel mai tranzacționat tip de pe piața monetară, care poate reflecta cel mai bine nivelul ratelor dobânzilor de pe piața de finanțare.

Prin urmare, începând cu 2022, SOFR va fi utilizat ca standard pentru stabilirea prețului majorității împrumuturilor cu rată variabilă.

 

Care sunt beneficiile unui credit ipotecar cu rată ajustabilă?

Rezerva Federală se află în prezent într-un ciclu de creștere a ratei, iar ratele ipotecare fixe pe 30 de ani sunt la niveluri ridicate.

Cu toate acestea, dacă inflația scade semnificativ, Rezerva Federală va intra într-un ciclu de reducere a ratei dobânzii, iar ratele ipotecare vor reveni la niveluri normale.

Dacă ratele dobânzilor de pe piață scad în viitor, debitorii pot reduce efectiv costurile de rambursare și pot beneficia de rate mai mici ale dobânzilor fără a fi nevoiți să refinanțeze prin alegerea unui împrumut cu rată ajustabilă.

În plus, împrumuturile cu rată ajustabilă au, de obicei, rate ale dobânzii mai mici în perioada de angajament decât alte împrumuturi pe termen fix și plăți lunare inițiale relativ mai mici.

Deci, în situația actuală, un împrumut cu rată variabilă ar fi o alegere bună.