LIBOR, cândva cea mai importantă cifră de pe piețele financiare, va dispărea din istorie după iunie 2023 și nu va mai fi folosit pentru stabilirea prețului împrumuturilor.

Începând cu 2022, multe credite cu rată ajustabilă ale creditorilor ipotecari sunt legate de un indice – SOFR.

Cum afectează SOFR ratele dobânzilor fluctuante ale împrumuturilor? De ce ar trebui utilizat SOFR în locul LIBOR?

În acest articol vom explica ce este exact SOFR-ul și care sunt principalele aspecte care pot fi luate în considerare la calcularea ratelor dobânzii ajustabile.

 

Credite ipotecare cu rată variabilă (ARM)

Având în vedere ratele dobânzilor ridicate din prezent, mulți oameni optează pentru împrumuturi cu rată ajustabilă, cunoscute și sub denumirea de ARM (Adjustable-Rate Mortgages - Ipoteci cu rată ajustabilă).

Termenul „ajustabilă” înseamnă că rata dobânzii se modifică de-a lungul anilor de rambursare a creditului: se convine o rată fixă ​​a dobânzii pentru primii ani, în timp ce rata dobânzii pentru anii rămași este reajustată la intervale regulate (de obicei, la fiecare șase luni sau un an).

De exemplu, un ARM 5/1 înseamnă că rata dobânzii este fixă ​​pentru primii 5 ani de rambursare și se modifică în fiecare an ulterior.

În faza de fluctuație însă, ajustarea ratei dobânzii este, de asemenea, plafonată (plafonări), de exemplu, 5/1 ARM este de obicei urmat de numărul din trei cifre 2/1/5.

·Cifra 2 se referă la plafonul inițial pentru ajustarea dobânzii (plafonul de ajustare inițială). Dacă rata dobânzii inițiale pentru primii 5 ani este de 6%, plafonul în al șaselea an nu poate depăși 6% + 2% = 8%.

·Cifra 1 se referă la plafonul pentru fiecare ajustare a ratei dobânzii, cu excepția primei (plafonul pentru ajustările ulterioare), adică maximum 1% pentru fiecare ajustare a ratei dobânzii începând cu anul 7.

·Cifra 5 se referă la limita superioară pentru ajustările ratei dobânzii pe întreaga durată a creditului (plafonul de ajustare pe durata creditului), adică rata dobânzii nu poate depăși 6% + 5% = 11% timp de 30 de ani.

Deoarece calculele ARM sunt complicate, debitorii care nu sunt familiarizați cu ARM tind adesea să cadă într-o groapă! Prin urmare, este foarte important ca debitorii să înțeleagă cum să calculeze rata dobânzii variabile.

 

Care sunt principalele aspecte care preocupă SOFR la calcularea ratei variabile?

Pentru un ARM 5/1, rata dobânzii fixă ​​pentru primii 5 ani se numește rată inițială, iar rata dobânzii începând din al 6-lea an este rata dobânzii complet indexată, care se calculează prin indice + marjă, unde marja este fixă, iar indicele este, în general, SOFR-ul mediu pe 30 de zile.

Cu o marjă de 3% și un SOFR mediu actual pe 30 de zile de 4,06%, rata dobânzii în al șaselea an ar fi de 7,06%.

Ce este mai exact acest indice SOFR? Să începem cu modul în care apar împrumuturile cu rată ajustabilă.

La Londra, în anii 1960, când inflația era în creștere, nicio bancă nu era dispusă să acorde împrumuturi pe termen lung la rate fixe, deoarece se aflau în mijlocul unei inflații în creștere și exista un risc semnificativ de creștere a ratelor dobânzilor.

Pentru a rezolva această problemă, băncile au creat împrumuturi cu rată variabilă (ARM).

La fiecare dată de resetare, membrii individuali agregă costurile împrumuturilor respective ca referință pentru rata de resetare, ajustând rata dobânzii percepută pentru a reflecta costul fondurilor.

Iar referința pentru această rată de resetare este LIBOR (rata interbancară oferită de Londra), despre care auziți des – indicele la care s-a făcut referire în mod repetat în trecut la calcularea ratelor dobânzii ajustabile.

Până în 2008, în timpul crizei financiare, unele bănci au fost reticente în a oferi rate dobânzilor mai mari pentru a-și ascunde propria criză de finanțare.

Acest lucru a scos la iveală principalele slăbiciuni ale LIBOR: LIBOR a fost criticat pe scară largă pentru lipsa unei baze reale de tranzacționare și pentru faptul că este ușor de manipulat. De atunci, cererea de împrumuturi între bănci a scăzut brusc.

Ca răspuns la riscul dispariției LIBOR, Rezerva Federală a format Comitetul pentru Rate Alternative de Referință (ARRC) în 2014 pentru a găsi o nouă rată de referință care să înlocuiască LIBOR.

După trei ani de muncă, ARRC a selectat oficial Rata Dobânzii de Finanțare Overnight Garantată (SOFR) ca rată de înlocuire în iunie 2017.

Deoarece SOFR se bazează pe rata dobânzii overnight de pe piața repo garantată de Trezorerie, nu există aproape niciun risc de credit; și este calculat folosind prețul tranzacției, ceea ce face dificilă manipularea; în plus, SOFR este tipul cel mai tranzacționat pe piața monetară, care poate reflecta cel mai bine nivelul ratelor dobânzilor de pe piața de finanțare.

Prin urmare, începând cu 2022, SOFR va fi utilizat ca standard pentru stabilirea prețului majorității împrumuturilor cu rată variabilă.

 

Care sunt avantajele unui credit ipotecar cu rată ajustabilă?

Rezerva Federală se află în prezent într-un ciclu de creștere a ratelor dobânzilor, iar ratele ipotecare fixe pe 30 de ani sunt la niveluri ridicate.

Totuși, dacă inflația scade semnificativ, Rezerva Federală va intra într-un ciclu de reducere a ratei dobânzii, iar ratele ipotecare vor reveni la niveluri normale.

Dacă ratele dobânzilor de pe piață scad în viitor, debitorii pot reduce eficient costurile de rambursare și pot beneficia de rate ale dobânzii mai mici fără a fi nevoiți să refinanțeze, alegând un credit cu rată ajustabilă.

În plus, împrumuturile cu rată ajustabilă au, de obicei, rate ale dobânzii mai mici pe perioada de angajament decât alte împrumuturi pe termen fix și plăți lunare inițiale relativ mai mici.

Așadar, în situația actuală, un credit cu rată variabilă ar fi o alegere bună.